Nou, dat viel reuze mee. De prijsdalingen van woningen hebben precies vier kwartalen geduurd, en nu herstelt de markt zich alweer. En dan hebben we het alleen nog maar over de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar geleden. Als je kijkt naar de prijzen ten opzichte van het vorige kwartaal, heeft zich maar drie kwartalen lang een prijsdaling voorgedaan en ging de markt vanaf half 2023 alweer omhoog.
Dat is opmerkelijk als je bedenkt dat de Europese Centrale Bank haar rentes razendsnel en fors opschroefde vanaf de zomer van 2022. De zogenoemde depositorente ging van 0 procent naar 4 procent in iets meer dan een jaar tijd. Zo’n abrupte stijging is er decennialang niet geweest.
De huizenmarkt oogde dan ook kwetsbaar. De oplopende inflatie, waartegen de ECB ten strijde trok, en de stijgende ECB-rente zelf, werkten beide door in oplopende rentes op langlopende staatsleningen. En die stijgende rente op staatsleningen leidt weer tot stijgende hypotheekrentes die banken de huizenkoper berekenen.
Die hogere hypotheekrentes zouden nog meer woningen onbetaalbaar maken dan er al waren. Want de woningprijzen waren toch al hoog. Kijk maar mee. Waar je het begin van een internationale vergelijking van de toename van woningprijzen ook zet, Nederland komt altijd uit in de hoogste regionen. Hier zie je de vergelijking sinds 1995:
Zoals je ziet: veel mensen die het geopolitiek, nucleair, klimatologisch of anderszins te heet onder de voeten werd, kochten huizen in Nieuw-Zeeland, al heeft dat de toestroom van vluchtheuvelende buitenlandse huizenkopers inmiddels sterk ingeperkt. Maar los daarvan: de Nederlandse woningmarkt kon er ook wat van. Dus waarom geen kladderadatsch?
Economen van de grote banken hebben daar tal van goede verklaringen voor. Het besteedbare inkomen per huishouden is behoorlijk toegenomen, mede omdat er per saldo meer uren worden gewerkt. Dat zorgt kennelijk voor voldoende koopkracht om een bodem in de huizenmarkt te leggen. Bovendien: de krapte op de woningmarkt is zó groot dat nieuwe kopers vaak wel moeten.
Er zijn nog meer redenen en één daarvan is vooral belangrijk: de hypotheekrente gaat in de praktijk veel minder hard omhoog dan het lijkt. De rente op hypotheken ligt, zeker in Nederland, voor lange tijd vast. Dat betekent dat de rente op de ‘voorraad’ aan hypotheken eigenlijk nauwelijks is gestegen – alleen bij aflopende rentevaste periodes traden de nieuwe, hogere, rentes in.
Gemiddeld steeg de rente op de voorraad (looptijd van vijf jaar of meer) van een dieptepunt van 2,25 procent in de zomer van 2022 naar 2,55 procent nu. Dat is 0,3 procentpunt. De gemiddelde rente op vergelijkbare nieuwe hypotheken ging intussen omhoog van 1,53 procent naar 3,7 procent. Dat is 2,2 procentpunt.
Economen van De Nederlandsche Bank publiceerden daar eind vorig jaar een prachtige grafiek over. Die zie je hier voor Nederland, aangevuld met de meest recente gegevens uit de MIR-databank van de ECB.
Van belang voor de woningmarkt is dat kopers hun oude hypotheek vaak mogen meenemen. Zij hebben dus geen last van hogere rentes, want hun bestaande, lage rentes staan voor hen nog steeds vast. Alleen voor extra geleend geld geldt de nu hogere rente op nieuwe hypotheken.
Zo wordt duidelijk dat de gestegen rente helemaal niet zo’n groot effect heeft. Nog niet. Pas als de rente lange tijd hoog blijft, kruipt hij in steeds meer bestaande hypotheken waarvan de rentevaste periode afloopt. Maar als de hypotheekrente straks wellicht weer daalt, dan lijkt het misschien weinig meer dan een boze droom.
De geringe werking van de rentestijging op de woningmarkt wijst intussen op een veel groter, en verontrustender fenomeen. Het effect van het rentebeleid van centrale banken op de economie lijkt over de gehele linie af te nemen. Het Internationaal Monetair Fonds besteedde vorige maand daar aandacht aan in zijn World Economic Outlook. De doorwerking van de officiële rentes van centrale banken naar andere rentetarieven gaat trager en is minder dan voorheen, stelt het IMF.
Hoe dat komt? Er wordt op dit moment hard gestudeerd op de ‘transmissie’ van monetair beleid naar de werkelijke economie. Feit is dat ook de economische groei in de eurozone niet zo hard geleden heeft onder de toch forse rentestijging sinds de zomer van twee jaar geleden. En de Amerikaanse economie lijkt zich er al helemaal weinig van aan te trekken.
Ook daar zijn redenen voor te bedenken, waaronder vooral de enorme steunmaatregelen van de Amerikaanse regering die nog steeds doorklinken. Maar toch: tien jaar geleden waren centrale banken bezorgd dat ze machteloos waren, alsof ze ‘duwden tegen een touwtje’, toen ze de destijds gevaarlijk lage inflatie probeerden op te krikken. Gebeurt hen nu hetzelfde terwijl ze de te hoge inflatie bestrijden?
Tot slot, gewoon omdat het kan, nog even de Nederlandse huizenprijzen, nu sinds 1970. Zelfs als je corrigeert voor inflatie – alles wordt tenslotte duurder, dus huizen ook – zie je hoe sterk de markt gestegen is. En zie je trouwens dat de huizencrisis van eind jaren zeventig, begin jaren tachtig nog steeds de állergrootste is.