Bewijs het ongelijk van de huisjesmelker

De huurwet van minister Hugo de Jonge is erdoor. Die is een vorm van prijsbeleid waardoor meer huurwoningen betaalbaar worden voor mensen met lage en middeninkomens. Dat is hard nodig. Tegelijkertijd is het een maatregel die negatieve bijeffecten heeft zolang er niet veel meer sociale huurwoningen bij komen.

Elke economiestudent kan dat uittekenen met een simpele vraag -en aanbodgrafiek. Als de prijs wordt vastgepind onder de marktprijs zonder dat er snel meer sociale huurwoningen worden aangeboden, zal de schaarste blijven of zelfs groter worden. Daar hebben verhuurders ook voor gewaarschuwd. Sommigen zetten hun goed­kope huurwoningen al in de verkoop omdat ze er minder aan gaan verdienen. Hun argument is dat zo de schaarste alleen maar toeneemt: minder betaalbare huurwoningen maar wel meer koopwoningen.

Ze hebben gelijk met dit sombere scenario mits er aan drie voorwaarden wordt voldaan. Ten eerste: als zij zelf de keuze maken om te verkopen in plaats van te verhuren. Als ze daarvoor kiezen, dan gaan ze voor een kortetermijnwinstklapper gezien de ontwikkeling van de huizenprijzen. In plaats van te gaan voor nog steeds een mooi rendement uit verhuur in vergelijking met zo’n tien jaar geleden. Dus ze zetten zo zelf een self-fulfilling prophecy in gang waardoor hun voorspelling van nog minder goedkope huurwoningen uit gaat komen.

Op de handen blijven zitten

De tweede voorwaarde voor het gelijk van de huisjesmelkers is als gemeenten, pensioenfondsen en sociale ondernemingen op hun handen blijven zitten. Maar als die nu collectief de aangeboden huurwoningen opkopen om ze voor de huurmarkt te behouden dan kan de self-fulfilling prophecy van de geslepen huisjesmelkers bij het vuilnis. Daarmee kunnen zelfs twee vliegen in een klap worden behaald. Want de goedkope huurwoningen kunnen dan meteen gerenoveerd en verduurzaamd worden. Daar zouden de nieuwe verhuurders dan wel een subsidie voor moeten krijgen die deze investering rendabel maakt en hen toestaat een deel ervan in de huurprijs door te berekenen, wanneer de energiekosten voor de huurders navenant omlaaggaan.

Een derde voorwaarde voor het sombere scenario van de huisjesmelkers is als er veel te weinig en te langzaam nieuwbouw wordt gerealiseerd. Dat is inderdaad nog een hele opgaaf. Maar er zijn gelukkig ook gemeenten met slimme initiatieven om bestaande gebouwen in te zetten voor starters en minima. Soms door transformatie van kantoorgebouwen. Andere keren door woningsplitsing te stimuleren, met name van eengezinswoningen die worden bewoond door een of twee ouderen die soms al jaren niet meer op de bovenste ­verdieping zijn geweest.

Splitsingscoach

De gemeente Arnhem wil zo vijfduizend huizen splitsen met behulp van een splitsingscoach. Dan kan bovendien een deel van de nieuwe appartementen verhuurd worden, als de gemeente daar natuurlijk slim mee omgaat. Wederom: gemeenten hebben een belangrijke aanvullende rol te vervullen voor meer betaalbare huurwoningen.

We kunnen niet te veel verwachten van de huurwet alleen. Er is meer nodig. En dat kan alleen collectief, om te voorkomen dat huurders en kopers tegen elkaar uitgespeeld worden. Natuurlijk zijn er ook meer starterskoopwoningen nodig. Maar dat hoeft niet ten koste te gaan van betaalbare huurwoningen. De gehele woningmarkt – koop en huur – moet weer terug naar de menselijke maat. Terug van beleggingsobject naar betaalbaar onderdak.