Is er een uitweg uit de wooncrisis? Van deze individuele initiatieven valt veel te leren

Ze hebben er zelfs al een naam voor: Casa Finale. Een laatste huis moet het worden, het pand dat Sylvia Berens (66) uit Gouda en haar man met drie andere stellen willen kopen of willen laten bouwen om samen maar tegelijk zelfstandig oud te worden. Er is alleen een probleem: na drie jaar zoeken hebben ze het nog steeds niet gevonden.

‘We geven de hoop niet op’, zegt Berens. ‘Iedereen vindt het een geweldig initiatief. Maar: dit kan niet, dat kan niet. Niks kan.’

De stellen hebben het voorrecht dat ze flink wat te besteden te hebben, als ze hun huidige woningen verkopen. Een groot huis, een kerk, een school, een boerderij wellicht, een kavel: ze staan overal voor open.

Omdat het hun heel gezellig lijkt, allereerst. Maar vooral omdat ze inzien dat ze niet altijd kwieke zestigers zullen blijven. Als voormalig zorgmedewerker ziet Berens de beschikbare zorg drastisch afnemen en de betutteling oprukken. ‘Daarom zouden we het liever in eigen hand houden.’ Hulp zouden ze kunnen delen, net als een wasmachine, een auto en misschien een tuinman.

Tot zover de toekomstdroom. Want vooralsnog staan vooral wetten en regels in de weg. Regels die bovendien in elke gemeente anders zijn. Over de (on)mogelijkheid tot kadastraal delen (meerdere adressen per kavel) en de jarenlange procedures die daarbij komen kijken, om maar een voorbeeld te noemen, kan Berens inmiddels college geven.

Haar slotsom: ‘Het systeem is totaal niet ingericht op wat nu juist nodig is. Als je als oudere niet in een appartement wilt wonen, kun je geen kant op. En daardoor stokt de doorstroom.’

Door het tekort aan passende en betaalbare woningen en het stilvallen van de nieuwbouw verkeert de woningmarkt in diepe crisis. Te veel doelgroepen vinden geen huis op hun maat.

In een zesdelige serie onderzocht de Volkskrant de afgelopen weken de specifieke problemen en wenkende perspectieven. Die vonden we. Maar keer op keer bleek ook hoezeer creatieve oplossingen en nieuwe woonvormen stuiten op obstakels. Wat moet er gebeuren om het nieuwe wonen te vergemakkelijken?

1. Help mensen met woningsplitsen

De snelste manier om het woningtekort terug te dringen, is het beter benutten van bestaande woningen. Het aantal alleenstaanden blijft groeien en Nederlanders wonen relatief ruim. Met een paar bouwkundige ingrepen splits je een woning in twee zelfstandige eenheden. Dat is sneller en goedkoper dan de nieuwbouw van een extra eenheid en bovendien milieuvriendelijker.

Splitsen is echter niet zo makkelijk. Een familie wilde in Utrecht één groot pand kopen om met drie generaties te gaan wonen, van grootouders tot kleinkinderen. Door gemeentelijke regels bleek splitsen echter moeilijk, zo niet onmogelijk. Uiteindelijk streek de familie gezamenlijk neer in Arnhem, in een niet-gesplitste woning, als één huishouden. Wat voor problemen het leven in de zelfbedachte meergeneratiewoning nog gaat opleveren met de fiscus, eventuele toeslagen en erfenissen, dat moeten ze nog uitzoeken.

Veel gemeenten zijn huiverig voor splitsen, uit vrees voor overbewoning. Als ze hun splitsingsangst laten varen, dan levert dat 80 duizend tot 160 duizend woningen op, bleek vorig jaar uit onderzoek van bureau Stec in opdracht van het kabinet. ‘Optoppen’ van bestaande bouw (een extra woonlaag) zou nog eens 100 duizend woningen kunnen opleveren. Dat zullen allemaal kleinere woningen zijn, maar dat past bij de groei van het aantal alleenstaanden. Het is ook een relatief eenvoudige manier om te bouwen in de bestaande stad.

Gemeenten zouden daarom het aanvragen van een splitsingsvergunning moeten vereenvoudigen. Ook zouden zij ‘splitsingscoaches’ moeten aanstellen. Die kunnen aanvragers zowel bouwkundig als administratief en juridisch bijstaan.

Daarnaast moeten ook kleinere hindernissen worden weggenomen, zoals een knellende parkeernorm. Nu sneuvelen bouwplannen soms op een tekort aan parkeerplekken. Kijk ook naar de verenigingen van eigenaren (VVE’s) van appartementengebouwen. Nu moet (bijna) de hele vereniging instemmen met splitsing of optopping. Die norm kan omlaag. Het wenkend perspectief: de belofte om mee te delen in de opbrengst van de nieuwe woonruimte. Dat kan schelen in de servicekosten of het verduurzamingsbudget.

2. Neem de hypotheken op de schop

Het regelen van een hypotheek kan eenvoudig zijn, maar niet als je met meerdere mensen een woning wilt kopen. Een woongroep in Renkum wilde een lening op naam van zes personen, maar dat leidde bij verschillende geldschieters tot haperende computerprogramma’s. De bank die wel door de knieën ging, kon niet meer dan vier namen op de hypotheekakte kwijt.

De hypotheek bleek ook nog eens tamelijk rigide, toen de woongroep in Renkum een extra bewoner aan boord wilde nemen als mede-eigenaar. De hele hypotheek moest opnieuw en ook nog eens tegen een hogere rente.

Ook Sylvia Berens en vrienden stuiten in de zoektocht naar Casa Finale op hindernissen in de financiering. Ze zoeken een overbruggingskrediet voor de overgang van vier koophuizen naar één gezamenlijk onderkomen. Maar een hypotheekverstrekker die dat aankan, blijkt niet te vinden.

De hypotheekwereld is nu eenmaal niet dol op uitzonderingen. Maatwerk kost tijd en geld. Geen wonder dus dat wie met vrienden een huis wil kopen, minder keuze heeft in geldverstrekkers. Ook de voorwaarden van een gezamenlijke lening kunnen minder aantrekkelijk zijn.

De hypotheekbranche zelf moet zich daarom opnieuw uitvinden, met veel soepeler contractmodellen, die passen bij de groeiende populariteit van collectief wonen. De overheid kan daar als regelgever een handje bij helpen.

Nog eenvoudiger is het opruimen van een ander obstakel. Geldverstrekkers verbieden bijna altijd een deel van de woning te verhuren. Daarmee moet worden voorkomen dat de bank bij wanbetaling zit opgescheept met een medebewoner met huurrechten. Zo wordt echter aan veel woningzoekenden een al dan niet tijdelijke huurplek ontzegd. Een ING-manager pleitte onlangs voor een oplossing: laat die huurbescherming vervallen bij de verkoop van een huis.

3. Stop met bestraffen van woningdelen

Met name voor jongeren blijkt een eigen woonruimte vaak een illusie. Een huis kopen is onbetaalbaar, en de wachttijden voor een sociale huurwoning bedragen jaren. Noodgedwongen wonen werkende twintigers daardoor vaker langer samen.

Maar ook op deze niet-traditionele vorm van samenwonen zijn systemen niet ingericht. Woningdelers worden beschouwd als een gemeenschappelijk huishouden, toeslagenpartners en kostendelers. Daardoor bestaat het risico dat ze bijvoorbeeld bijstandsuitkeringen en huurtoeslag mislopen, concludeerde het Instituut voor Publieke Waarden (IPW) na onderzoek in opdracht van een woningcorporatie.

Veel wetten en regels rond woningdelen zijn bedacht om ‘huisjesmelken’ te voorkomen, zegt onderzoeker Marit Lüschen. ‘Maar dat past niet meer in deze tijden van extreme woningnood.’ Demissionair minister Hugo de Jonge (Wonen) noemt het delen van woningen zelf juist als een van de oplossingen om het woningtekort te verminderen.

Inmiddels is geregeld dat jongeren tot 27 jaar bij hun ouders kunnen blijven wonen zonder dat dit gevolgen heeft voor hun uitkering. Ook voor samenwonende jongeren zou dit het geval moeten zijn. ‘Stop met het bestraffen van woningdelen’, zegt onderzoeker Frank Wassenberg van kennisinstituut Platform31.

De Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR) wil geregeld hebben dat ouderen niet meer worden gekort op hun AOW als zij een woning gaan delen. Door te gaan samenwonen, komen niet alleen veel woningen vrij, het delen van huisvesting is wat betreft de stichting ook een manier om de eenzaamheid onder ouderen terug te dringen. Maak ruim baan voor een proef.

4. Ondersteun lokale initiatieven

De woningcrisis is zeker niet enkel een stadse aangelegenheid. Jongeren willen vaak graag in hun eigen dorp blijven wonen, maar zeker in kleinere kernen wordt amper gebouwd voor starters. Senioren wonen er lang in grote eensgezinswoningen, vanwege gebrek aan doorstroommogelijkheden.

Het goede nieuws is dat er vaak creatieve oplossingen komen, vanuit de lokale gemeenschap. In het Twentse Lattrop wisten jongeren die hun dorp willen blijven wonen met behulp van plaatselijke bouwbedrijven hun eigen wijkje te bouwen.

In het Friese Spannum moest de basisschool sluiten vanwege een gebrek aan leerlingen. Nu worden er vijf appartementen in gebouwd, waarvan vier voor jongeren.

Behalve de geestdrift in het dorp bleek de medewerking van de gemeente in beide situaties een cruciale factor. Te vaak echter stuiten begeesterde burgers juist op tegenwerking van de lokale overheid. Inwoners van Stadskanaal zetten vier jaar lang hun zinnen op de bouw van een woonhof. Een mooie vorm om wonen en (voor elkaar) zorgen te combineren. En om de stagnerende doorstroom op gang te brengen.

Maar een grote sta in de weg blijkt het zogeheten Didam-arrest van de Hoge Raad. Dat schrijft voor dat als een overheid bijvoorbeeld een stuk grond wil verkopen, niemand mag worden voorgetrokken. Daarom koos de gemeente Stadskanaal er toch voor het project in de openbare verkoop te gooien.

Zo gaat de grond naar de hoogste bieder, verzuchtten de initiatiefnemers teleurgesteld.

Op verschillende plekken in Nederland lukte het al wél een hof-initiatief van onderop langs het arrest te loodsen. Daar is inmiddels een juridische handleiding voor. Met een slimmigheidje kunnen gemeenten in elk geval hun voorkeur uitspreken voor een lokaal initiatief. Maak daar gebruik van. Want juist in tijden van crisis moeten creatieve oplossingen uit de samenleving worden gedragen, niet gefrustreerd.

Een van de oprichters van de woongroep in Renkum riep in de Volkskrant op alternatieve oplossingen voor de woningcrisis toegankelijk te maken voor iedereen, ongeacht opleiding of inkomen. ‘Als overheid en banken een paar standaardmodellen zouden ontwikkelen voor zowel vergunning als financiering, dan zou dat het leven een stuk makkelijker maken. En mooier.’

Met medewerking van Charlotte Huisman, Pieter Hotse Smit en Iva Venneman.