Wat gaat er door de Wet betaalbare huur in Amsterdam veranderen?

Wat moet de Wet betaalbare huur veranderen?

Waar nu een sociale huurwoning voor maximaal 808 euro mag worden verhuurd, zorgt de wet ervoor dat ook middenhuurwoningen niet langer boven een maximumbedrag uit mogen komen. Dat gaat via een puntenstelsel dat de maximale huur berekent. Hoe groter en duurzamer het huis, hoe meer punten het krijgt. Zolang een woning onder de 186 punten blijft, is de maximale huur die gevraagd mag worden 1123 euro (voor nieuwbouw 1235 euro). Dat heet dan gereguleerde middenhuur.

Concreet betekent het dat iemand die nu 40 vierkante meter voor 1500 euro verhuurt, dat bij een nieuwe huurder zal moeten verlagen naar onder de 1165 euro. Door deze wet gaat de huur van 300.000 woningen in Nederland op termijn met gemiddeld 190 euro omlaag.

Overigens, de wet die per 1 juli in moet gaan, moet nog door de Eerste Kamer.

Wat betekent de wet voor Amsterdamse woningen?

Door het stadsbestuur wordt geschat dat zo’n 30.000 woningen die nu niet in het middensegment vallen, daar straks door de wet wél onder zullen vallen. Dat zijn voornamelijk te dure huurwoningen die voor minder geld verhuurd zullen moeten worden. Maar het oprekken van het puntenstelsel betekent ook dat sommige woningen die nu voor sociale huur doorgaan potentieel middenhuur kunnen worden bij een nieuwe huurder, omdat ze door het puntenstelsel kunnen doorgroeien tot 1165 euro.

Overigens heeft Amsterdam afspraken met corporaties over het percentage sociale huur dat zij moeten aanhouden; bij hen zal dus niet opeens een sociale huurwoning worden omgezet naar een middenhuurwoning.

Van de 150.000 particuliere huurwoningen in de gemeente Amsterdam heeft nu 30 procent een sociale huur, 20 procent een middenhuur en de helft is duurder. Na invoering van de wet schat de gemeente dat bij nieuwe verhuur een kwart van de particuliere huurwoningen sociale huur wordt, de helft middenhuur en een kwart dure huur. Maar daarbij is niet duidelijk hoeveel woningen er worden verkocht.

De wet is dus vooral goed nieuws voor de groei van het middensegment in de particuliere verhuur; het aandeel sociale huur en dure huur gaat daar op termijn dalen.

Gaat iedereen die nu eigenlijk te veel betaalt dan minder betalen?

Nee, de nieuwe regels gaan gelden voor mensen die na 1 juli een nieuw huurcontract afsluiten. Als je nu al huurt, profiteer je dus niet. Toch worden ook zittende huurders beter beschermd. Waar het nu zo is dat huurders die denken dat hun woning eigenlijk een sociale huurwoning is binnen zes maanden naar de huurcommissie moeten stappen, kan dat voortaan altijd. Eén jaar na invoering van de wet kunnen ook zittende huurders van dure huurwoningen, die volgens de regels sociaal verhuurd moet worden, een handhaafverzoek indienen bij de gemeente.

Zullen huurwoningen in Amsterdam nu massaal verkocht worden?

Goed om te beseffen: wie nu een huis huurt, kan daar niet zomaar uit worden gezet. Maar dat – zeker particuliere – verhuurders erover nadenken om het huis te verkopen zodra een huurder vertrekt of er een wisseling is, erkent minister De Jonge. Daar wijzen particuliere verhuurders ook al tijden op. Sterker nog, het is goed mogelijk dat het aanbod huurwoningen eerst iets zal afnemen, zeker in Amsterdam, waar veel woningen hierdoor zullen worden geraakt. Dat is ook de kritiek van de Raad van State op het voorstel.

Tegelijkertijd is de hoop dat op lange termijn het middensegment zal groeien, omdat ook bij nieuwbouw niet langer woningen makkelijk verdwijnen richting de vrije sector en de onzekerheid over de wet de afgelopen tijd ook investeerders heeft afgeschrikt rond woningbouwprojecten. De duidelijkheid die nu is gegeven, moet helpen. Daarnaast betekent het ook dat er op korte termijn koopwoningen vrijkomen in de stad, iets waaraan ook een schreeuwend tekort is.

Als verhuurders woningen gaan verkopen, komen er meer kansen voor kopers. Toch?

Dat zou je denken. Maar het is zeker niet voor alle kopers goed nieuws, bleek begin dit jaar uit onderzoek van woningmarkteconoom Matthijs Korevaar. Dat zit ‘m erin dat het woningbezit van particuliere beleggers die nu nog verhuren meestal bestaat uit heel matige woningen. Deze woningen gelden vaak als ‘vluchtheuvel’ voor mensen met een laag inkomen, die daarvoor hoge huren moeten neertellen. Als juist deze woningen in de verkoop gaan, komt die groep in de knel. Kopen is voor hen vaak geen optie, zo stelt Korevaar in zijn onderzoek: de kopers zijn juist woningzoekenden met gemiddeld ruim 50 procent meer inkomen dan huurders. Huurders met minder geld krijgen vaak geen hypotheek voor de aankoop van een huis.

Beleggers hebben woningen voor de verhuur gekocht, maar nu mogen ze er straks minder huur voor vragen: is het niet oneerlijk dat de regels worden veranderd?

Het is ontegenzeggelijk waar dat het verdienmodel van verhuurders wordt aangetast. Volgens directeur Evert Bartlema van stichting !Woon zou je kunnen stellen dat de maatregelen straks ook verliezers opleveren. “Maar wonen is geen markt, er valt voor huurders geen prijs te onderhandelen, je moet gewoon betalen en anders niet. Nieuw beleid is dus hoognodig: om de samenleving te beschermen tegen woekerhuren.”

Grote partijen zullen niet direct al hun woningen van de hand doen, omdat zij er voor de lange termijn in zitten, denkt Bartlema. “Die komen hier echt wel uit. Mensen die erin zitten voor de snelle winst, die met geleend geld woningen hebben gekocht, die krijgen het wel zwaar. Maar dat het voor hen minder leuk is, is precies de bedoeling van deze wet. En laten we wel wezen: de huidige onbetaalbaarheid is het gevolg van liberalisering, dat was destijds een keuze. De markt zou de problemen oplossen, maar dat is niet gelukt. Dan is het je taak als overheid daar beleid op te maken.”