Steeds meer scheefwoners in Amsterdam: huurders kunnen geen kant op

Het beeld dat oprijst uit het grote tweejaarlijkse rapport Wonen in Amsterdam (WIA), is uiterst somber. Zowel mensen met een laag inkomen als mensen in de middencategorie kunnen geen kant meer op voor een betaalbare woning. Hoewel de sociale sector in Amsterdam, tegen de landelijke trend in, is gegroeid, is het aandeel van relatief goedkope woningen afgenomen.

Opvallend: ondanks aanhoudende klachten van eigenaren dat het verdienmodel voor het verhuren van woningen in de vrije sector zo dramatisch is dat zij hun bezit moeten verkopen, is juist deze categorie dure woningen de laatste twee jaar wéér groter geworden.

De stad (zonder Weesp) telt 148.800 van dergelijke woningen. Twee jaar geleden waren dat er nog iets meer dan 137.000. Ter illustratie: in 2013 werden er ruim 92.000 particuliere huurwoningen genoteerd. De particuliere huursector groeide het afgelopen jaar gewoon door, zij het dat die groei minder sterk was dan in de periode 2017-2021.

Tweedeling

Uit de cijfers kan worden geconcludeerd dat de angst voor verdere tweedeling in de stad zeer realistisch is. Middengroepen kunnen in de stad geen kant op: op de woningmarkt is het middensegment het afgelopen jaar weer kleiner geworden. Dat segment bedraagt nu nog 10,7 procent van de hele woningmarkt. Het is een trend die de sinds 2021 toegevoegde middeldure huurwoningen, zo’n 6500, niet kan breken.

Intussen is het aantal middeninkomens dat graag aanspraak zou maken op die woningen, wel toegenomen: tot 17,2 procent van de huishoudens. Zij zitten nu vast, want hoewel het aandeel particuliere huur steeds groter wordt, zijn die huurprijzen hoe langer hoe meer alleen betaalbaar voor mensen met een hoog inkomen.

Stijgende woonkosten

Het WIA-rapport laat zien dat woonkosten sowieso veel sneller stijgen dan de inkomens van Amsterdammers. Dat geldt niet alleen voor de particuliere huur en de koopmarkt, maar zelfs voor mensen die een corporatiewoning bewonen. Het aandeel dure woningen stijgt harder dan het aandeel mensen met een hoog inkomen.

Dat betekent dat in Amsterdam hoe langer hoe meer wordt scheefgewoond. Afgelopen jaar werd 12 procent van de dure huurwoningen bewoond door mensen met een laag inkomen. Ook middeninkomens wonen vaak te duur: dat is in 16 procent van deze inkomenscategorie het geval. In middeldure woningen wonen in meer dan een kwart van de gevallen mensen die daar eigenlijk te weinig voor verdienen.

Andersom komt aanmerkelijk minder voor. Uit de WIA blijkt dat in ongeveer 18 procent van de sociale huurwoningen mensen wonen met een middeninkomen of een hoog inkomen. In de meeste gevallen (94 procent) betreft het bij goedkoop scheefwonen mensen met een middeninkomen.

Meer dan een derde kwijt aan huur

Tegelijkertijd blijft het zo dat met name hurende Amsterdammers een steeds groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen. De huurquote – het percentage van het netto-inkomen dat een huishouden maandelijks kwijt is aan kale huur, met aftrek van huurtoeslag – is in Amsterdam gemiddeld 29 procent. Die huurtoeslag is voor een steeds grotere groep onmisbaar: het verschil in woonlasten tussen de groepen die de toeslag wel en niet ontvangen is in de afgelopen tien jaar niet zo groot geweest.

Eén op de vijf huurders is meer dan 35 procent van zijn inkomen kwijt aan wonen. Vooral particuliere huurders hebben het zwaar: hier betaalt maar liefst één op de drie huurders 35 procent van het inkomen aan huur. Bij corporatiewoningen is deze verhouding één op acht. Wie een koopwoning heeft, is spekkoper: meer dan 40 procent geeft netto minder dan 15 procent uit aan de hypotheek. Hier is slechts 6 procent meer kwijt dan 35 procent.

Nog een laatste treurige constatering: wie met een middeninkomen wil kopen in het middensegment, zal in Amsterdam niks vinden. Slechts 6 procent van de woningen kost maximaal 326.000 euro, de maximale leencapaciteit van een middeninkomen. Uitwijken naar kopen is daarmee alleen weggelegd voor Amsterdammers met een hoog inkomen, huishoudens met bijvoorbeeld overwaarde uit een eerder koophuis of een spaarpotje dat kan worden ingebracht.

Niet voldoende

Het stadsbestuur schrijft aan de gemeenteraad dat er allerlei acties zijn ondernomen om te komen tot meer en betaalbaarder woningen. Ze wijzen daarbij op afspraken die met huurders en corporaties zijn gemaakt en het vaststellen van de Aanpak Volkshuisvesting, aldus wethouder Zita Pels (Volkshuisvesting). ‘Maar dit is niet voldoende.’

Daarnaast loopt de nieuwbouw stroef, de wens om jaarlijks 7500 woningen bij te bouwen is afgelopen jaar niet gehaald en wordt naar verwachting de komende jaren ook niet gehaald.

Pels vestigt haar hoop op Haagse plannen om de huren in het middensegment te reguleren. Daardoor zullen veel dure woningen goedkoper moeten worden verhuurd. Ook moeten de plannen ervoor zorgen dat middenhuurwoningen niet langer na een aantal jaar alsnog dure huurwoningen worden.

Volgende week behandelt de Tweede Kamer deze zogenoemde Wet betaalbare huur. Pels: ‘Alleen dan kunnen we voorkomen dat Amsterdam een stad wordt met twee toppen en niets ertussen. Alleen sociale huur voor mensen met weinig inkomen en dure woningen die alleen kunnen worden betaald door mensen met hoge inkomens.’

Over de auteur: Marc Kruyswijk schrijft al meer dan tien jaar als verslaggever voor Het Parool over wonen in Amsterdam en verkeer en vervoer in de stad.