Aanbod Amsterdamse huurwoningen in de vrije sector neemt af, beleggers verkopen panden

Volgens kwartaalcijfers van Pararius is vergeleken met een jaar eerder het aantal huurwoningen in de vrije sector dat vrijkwam voor nieuwe huurders gedaald met 27,9 procent. In dezelfde periode is de vierkantemeterprijs voor een woning in de vrije sector in Amsterdam gestegen met 5,1 procent.

Het woningplatform stelt dat uit hun analyse blijkt dat woningen in toenemende mate overgaan van de particuliere huursector naar de koopmarkt. Uit ander onderzoek van ABN Amro blijkt inderdaad dat beleggers afgelopen jaar meer woningen verkochten dan dat er werden aangekocht. Volgens hoofdeconoom Philip Bokeloh van de bank komt dit door het afgenomen nettorendement.

Maar Bokeloh zegt ook dat het niet zo is dat beleggers ‘massaal afstand doen van hun huurwoningen’. Hij wijst erop dat de totale voorraad huurwoningen niet alleen wordt bepaald door verkopende eigenaren, maar dat er tegelijk ook nieuwe woningen worden gebouwd, woningen worden gesplitst en dat er transformatie van kantoren en winkels plaatsvindt.

Onstuimig gegroeid

Uit cijfers van de gemeente blijkt dat de vrije sector tussen 2013 en 2021 onstuimig is gegroeid van 92.000 tot 137.000 woningen. Volgende week maakt de gemeente nieuw onderzoek over de woningvoorraad bekend.

In Amsterdam zit de prijs voor huurwoningen vrijwel overal nog in de lift, blijkt uit de cijfers van Pararius. In stadsdeel Centrum steeg de vierkantemeterprijs van een vrijesectorhuurwoning met 5,1 procent ten opzichte van een jaar geleden. Nieuwe huurders betaalden in het eerste kwartaal van 2024 gemiddeld 29,83 euro per vierkante meter per maand.

Ook in de stadsdelen West (29,91 euro) en Zuid (29,20 euro) liggen de vierkantemeterprijzen hoog en waren de prijsstijgingen procentueel gezien aanzienlijk, aldus Pararius: nieuwe huurders betaalden hier respectievelijk 7,3 en 7,6 procent meer dan een jaar geleden. Alleen in Nieuw-West (21,47 euro) en Zuidoost (19,30 euro) daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrijgekomen vrijesectorhuurwoning met 0,4 en 4 procent vergeleken met vorig jaar.

Koopmarkt droogt op

Opvallend is dat Amsterdamse makelaars vorige week bekendmaakten dat het aanbod van koopwoningen aan het opdrogen is: er worden meer woningen verkocht dan er te koop worden gezet. Dit laat zich slecht rijmen met massaal verkopende verhuurders. Volgens Jasper de Groot van Pararius komt dit doordat de koopmarkt acht keer groter is dan de vrijesectorhuurmarkt.

“Een verschuiving van huur naar koop heeft een veel groter negatief effect op de huurmarkt dan het marginale positieve effect op de veel grotere koopmarkt. Het beleid dat zich richt op het vergroten van het woningaanbod en het drukken van de huurprijzen, mist daarmee zijn doel.”

Uitponden

Volgens Bokeloh van de ABN Amro is er nog geen sprake van dat de vrije sector opdroogt, maar speelt het gevaar wel. “Als het kabinet de beoogde aanvullende huurbeperkende maatregelen door het parlement weet te loodsen, zullen meer beleggers besluiten hun huurwoningen te verkopen. Dit uitponden is vaak een traag proces, aangezien de verhuurder de woning bij voorkeur verkoopt als de huurder is vertrokken, omdat dat meer oplevert.”

Bokeloh zegt dat wanneer beleggers huurwoningen in de verkoop doen, dit kansen biedt voor koopstarters. “Al zullen die alert moeten zijn op de kwaliteit van de aangeboden woning. Handige klussers zijn in het voordeel. Beleggers zullen namelijk eerst afstand doen van woningen met bijvoorbeeld een matig energielabel, omdat in het nieuwe woningwaarderingsstelsel meer rekening wordt gehouden met de kwaliteit van de huurwoning.”

Over de auteur: Marc Kruyswijk schrijft al meer dan tien jaar als verslaggever voor Het Parool over wonen in Amsterdam en verkeer & vervoer in de stad.