Deze week bespreekt de Tweede Kamer het voorstel van minister Wiebes voor een regeling om de waardedaling door aardbevingen van huizen in Groningen te compenseren. Dat is een goede zaak, maar het is jammer dat de minister daarvoor een rekenmodel wil gaan gebruiken dat slechts de helft van de gevonden prijsverschillen verklaart, en onvoldoende recht doet aan de belangen van gedupeerden. De Kamer moet actie ondernemen om dat te voorkomen.

Eén vergelijkbare woning

Het rekenmodel zoekt bij iedere verkochte woning in het aardbevingsgebied één woning in een zo goed mogelijk vergelijkbare woonomgeving, die (dus) in principe even veel zou moeten opbrengen. Als (na correctie voor woningkenmerken zoals de grootte van het huis) de prijs in aardbevingsgebied toch lager is dan die van de gekozen referentiewoning, wordt dat beschouwd als het negatieve prijseffect van aardbevingen.

Factoren

Het is niet ongebruikelijk om op deze manier het prijseffect te bepalen. Maar dan moet je wel zeker weten dat de factoren die de prijs bepalen in de woonomgevingen van beide woningen die je vergelijkt in alle opzichten vergelijkbaar zijn. En daar gaat het mis in het model dat de minister wil gebruiken. Want de selectie wordt alleen gebaseerd op factoren zoals de aanwezigheid van banen, groen, voorzieningen en veiligheid. Maar de sociaaleconomische kenmerken van de omgeving – zoals het inkomen, aantal mensen met een uitkering – blijven helemaal buiten beschouwing, terwijl bekend is dat deze sterk samenhangen met de woningprijzen in een buurt. Het gevolg is dat het prijsverschil met referentiewoningen niet alleen aan het aardbevingseffect kan worden toegeschreven. Ook de effecten van de verschillen in sociaaleconomische structuur tussen de buurten waar risico- en referentiewoningen staan komen erin tot uitdrukking.

Grondsnelheden

Een tweede punt is de manier waarop de invloed van aardbevingen bij het kopen en verkopen van woningen in het model wordt meegenomen. De minister wil zich baseren op berekende grondsnelheden, voor alle bevingen uit het verleden met een kracht boven een bepaalde drempel. Die drempel hangt samen met de kans op schade aan metselwerk. Er zijn formules om dat voor ieder huis in Groningen uit te rekenen. Maar geen koper, verkoper of makelaar kent de uitkomst van die optelsom van grondsnelheden, dus het is de vraag hoe bepalend zo’n getal kan zijn voor de prijs. Toch worden de verschillen in waardedaling die de minister wil uitkeren uitsluitend aan grondsnelheden boven deze drempel opgehangen.

Kopers goed op de hoogte van schades

Grondsnelheden hebben het voordeel dat ze objectief zijn, maar zijn alleen een goede verklaring voor prijseffecten als ze sterk samenhangen met factoren die er voor kopers in Groningen werkelijk toe doen, en voor hen kenbaar zijn. Ik heb in 2016 onderzocht welke factoren dat zijn. Het blijkt dat verreweg de meeste kopers de regio en zijn aardbevingsproblematiek goed kennen. En zij laten zich op allerlei manieren informeren over schade aan de woning die zij op het oog hebben. Gemelde schades (zonder het filter van erkenning door NAM of CVW) zijn dus een veel betere indicator voor de invloed van aardbevingen op de verkoop dan berekende grondsnelheden. Hoewel er best wat haken en ogen zitten aan de registratie, mogen schademeldingen in een model niet ontbreken.

Niet goed bruikbaar

Bovendien kun je de ‘kwaliteit’ van andere indicatoren afmeten aan de mate waarin deze het patroon van schademeldingen weerspiegelen. Een berekening wijst uit dat de grondsnelheden-indicator die de minister wil gaan gebruiken naar verhouding slecht samenhangt met schademeldingen. Daarom is deze niet goed bruikbaar om prijseffecten van aardbevingen te bepalen.

Ook lichtere bevingen meerekenen

Een aantoonbare verbetering wordt bereikt als je ook het grote aantal lichtere bevingen meerekent goed te verdedigen omdat schades voor kopers ook zichtbaar zijn op plekken waar dat ‘theoretisch’ niet zou kunnen. Bovendien wordt het verband tussen grondsnelheden en schade hoe dan ook sterker als je rekening houdt met de samenstelling van de ondergrond, omdat die het effect van de grondsnelheid versterkt of verzwakt. Bij versterkingsberekeningen gebeurt dat ook.

Aanpassing dringend nodig

Een aanvechtbare keuze van referentiewoningen, en een gebrekkige indicator voor het aardbevingseffect: twee van de redenen waarom het dringend nodig is dat minister Wiebes het rekenmodel voor waardedaling laat aanpassen. Er is tijd genoeg om dat te doen, want compensaties zullen pas in de loop van 2020 worden uitbetaald.

George de Kam is emeritus hoogleraar Volkshuisvesting en grondmarkt aan de Rijksuniversiteit Groningen.