De voorgestelde huurbevriezing staat op gespannen voet met het eigendomsrecht, schendt het gelijkheidsbeginsel en schuurt met artikel 22 van de Grondwet. Daarom velt de Raad van State het zwaarst mogelijke eindoordeel over het voorstel, het zogeheten D-dictum.

Dat staat in een advies van de Raad van State dat maandag openbaar gemaakt is. Het voorstel valt volgens de Raad niet te redden door enkele aanpassingen te doen.

Als gevolg van de huurbevriezing zullen er naar inschatting 85.000 minder huizen gebouwd worden

Het is uniek dat de Raad van state een dergelijk zwaar oordeel velt. Het kwam recent één keer eerder voor: het betwiste pensioenamendement van NSC, BBB, PVV en SP kreeg precies dezelfde eindbeoordeling.

PVV

Bij de onderhandelingen over de voorjaarsnota hebben PVV, VVD, NSC en BBB samen afgesproken dat woningcorporaties de huurprijzen van hun sociale huurwoningen tot en met 1 juli 2027 niet mogen verhogen. De afspraak is een belangrijke wens van de PVV.

Lees ook

Het is absurd dat Wilders vasthoudt aan huurbevriezing

Er ligt echter geen grondige probleemanalyse aan de voorgestelde huurbevriezing ten grondslag. Het probleem bij het voorstel is niet zozeer de kale huurprijs, stelt de Raad op basis van onderzoek, maar veel meer het feit dat de energiekosten stijgen.

Vanwege die stijging heeft de huurbevriezing naar verwachting een averechts effect. Woningcorporaties zullen vanwege minder inkomsten minder in verduurzaming investeren. Daardoor blijven de woonlasten voor huurders onverminderd hoog. Onder de streep zijn ze waarschijnlijk beter af zonder huurbevriezing, maar mét energiebesparende investeringen.

Gelijkheidsbeginsel

De Raad adviseert de huurbevriezing vanwege „ernstige juridische bezwaren” te annuleren. Het voorstel is allereerst in strijd met het gelijkheidsbeginsel; gelijke gevallen worden ongelijk behandeld. Huurders bij woningcorporaties krijgen namelijk wel recht op huurbevriezing, maar huurders van sociale huurwoningen bij particuliere of commerciële verhuurders niet. Die laatste groep telt ca. 500.000 huishoudens.

Daarbij komt dat het voorstel voor woningcorporaties grote financiële consequenties heeft. Zij lopen structureel jaarlijks circa 1,5 miljard euro mis. Ter compensatie krijgen de corporaties eenmalig bij elkaar opgeteld 1 miljard euro.

„Deze onvolledige compensatie roept de fundamentele vraag op of de huurbevriezing verenigbaar is met het eigendomsrecht”, schrijft de Raad. Bovendien kan „de huurbevriezing een aanzienlijk aantal corporaties al op korte termijn in de financiële problemen brengen”.

Tot slot staat het voorstel op gespannen voet met de zorgplicht van de overheid voor voldoende woongelegenheid, zoals vastgelegd in artikel 22 van de Grondwet. Als gevolg van de huurbevriezing zullen er naar inschatting 85.000 minder huizen gebouwd worden en 365.000 minder woningen verduurzaamd.

Fractievoorzitters

„Het is een stevig advies”, erkent minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) in een eerste reactie. „Ook ik heb al eerder aangegeven dat huurbevriezing consequenties heeft.”

Keijzer trekt het voorstel om de huren te bevriezen vooralsnog niet terug, maar zal deze week in het kabinet overleg voeren over een inhoudelijke reactie op het Raad van State-advies. Daarvoor zal ze ook contact opnemen met de fractievoorzitters van de vier coalitiepartijen.

Van tafel

„Het is duidelijk dat Raad van State niets van het wetsvoorstel heel laat”, reageert Liesbeth Spies, voorzitter van woningcorporatiesvereniging Aedes. „Als we willen doorgaan met het verbeteren van bestaande woningen én het bouwen van nieuwe betaalbare sociale huur, dan moeten de huurbevriezingen van tafel.”

De Woonbond wil zo snel mogelijk duidelijkheid van minister Keijzer. „Het beste wat de minister kan doen is de huurbevriezing voor alle sociale huurders te laten gelden en geen onderscheid te maken tussen corporatiesector en private huursector.”

Verder hecht de Woonbond aan voldoende financiële compensatie voor huurders.