J.P. Morgan Private Bank: De drie pluspunten van niet-traditionele reële activa
Het huidige marktklimaat lijkt weinig uitnodigend. Een vertragende economische groei, hogere inflatie, lage maar stijgende rentetarieven en de marktvolatiliteit zorgen voor veel onzekerheid. "In zulke barre omstandigheden kunnen niet-traditionele reële activa drie eigenschappen bieden die beleggers in hun beleggingsportefeuille zouden willen: diversificatie, inflatiebescherming en rendement", stelt Grace Peters, Head of Investment Strategy EMEA, bij J.P. Morgan Private Bank.
Niet-traditionele reële activa - 'hard-backed' activa buiten de traditionele vastgoedsectoren - omvatten kerninfrastructuur, transport ('rijdende infrastructuur'), hout en niet-traditioneel vastgoed, zoals opslag, gezondheidszorg en studentenhuisvesting.
Door de doorgaans lage correlatie met traditionele beleggingscategorieën (met name aandelen en obligaties) bieden niet-traditionele reële activa een waardevolle diversificatie in een portefeuille. Bovendien zorgen de gestage, voorspelbare kasstromen die worden gegenereerd door langlopende (meer dan 10 jaar) huur- en servicecontracten, voor inflatiebescherming en rendement. Vaak dekken deze contracten essentiële diensten, met volumeminima en aan de inflatie gekoppelde prijzen. "Daarnaast kunnen niet-traditionele reële activa beleggers ook een manier bieden om hun doelstellingen op het gebied van duurzaam beleggen te verwezenlijken", voegt Peters toe.
Reële activa voor decarbonisatie en de energietransitie
Beleggers maken steeds vaker gebruik van niet-traditionele beleggingen om aan te sluiten bij de doelstellingen en trends op het gebied van duurzaam beleggen - met name de transitie van fossiele brandstoffen naar hernieuwbare energiebronnen. Naarmate meer en meer bedrijven hun CO2-voetafdruk trachten te compenseren en overheden zich verbinden aan een transitie naar een CO2-armere wereld, groeit de vraag naar beleggingen die de CO2-uitstoot reduceren - van het planten van bomen tot methaanverwijderingssystemen.
Hout kan nog waardevoller worden. Dankzij ontwikkelingen in wetenschap en technologie kan de koolstof die door bomen wordt vastgehouden nu worden gekwantificeerd. Dat maakt het voor bedrijven gemakkelijker om hun houtbezit te gebruiken om hun CO2-voetafdruk te compenseren.
Peters: ''Wij zien ook interessante beleggingsmogelijkheden in het combineren van duurzame energie met investeringen in aardgas. Om de betrouwbaarheid van energienetwerken te handhaven tijdens de energietransitie uit fossiele brandstoffen, verwachten we dat uitgaven aan groene infrastructuur zullen worden aangevuld met investeringen in niet-intermitterend aardgas en, tot op zekere hoogte, batterijtechnologieën.”
Ook aantrekkelijk zijn datacenters, satellietinternet-netwerken en infrastructuur voor energietransitie, zoals gemoderniseerde elektrische netwerken en meer laadcapaciteit voor elektrische voertuigen (EV's). "Veel beleggers denken misschien nog steeds aan infrastructuur in de traditionele zin van het woord - bruggen, luchthavens en tolwegen - maar dat is vandaag de dag slechts een deel van het verhaal.”
Het huidige beleggingsklimaat is bijzonder aantrekkelijk voor reële activa
Hoewel niet-traditionele reële activa al decennialang beleggingskansen bieden, kan het huidige beleggingsklimaat bijzonder aantrekkelijk zijn door de verstoorde toeleveringsketens. Het tekort aan schepen en de verminderde containercapaciteit hebben de leasetarieven en de waarde van activa tot historische hoogten opgedreven. Deze trends zullen in de komende twee decennia waarschijnlijk aanhouden.
Peters: "In het komende jaar zullen vertragingen in de scheepvaart en havencongestie waarschijnlijk de winsten voor eigenaren van niet-traditionele reële activa blijven verhogen. Zelfs nadat de aan de pandemie gerelateerde beperkingen van de toeleveringsketen zijn afgenomen, kan er krapte in het aanbod van transportmiddelen blijven bestaan. Er zal onder andere meer vrachtwagen-, trein- en opslagcapaciteit nodig zijn om het groeiende vrachtvolume dat de havens binnenkomt, te ondersteunen.
Hoe beleggen in niet-traditionele reële activa?
De meeste beleggers investeren in reële activa via beleggingsfondsen. De selectie van beheerders is uitermate belangrijk: er ligt veel ruimte tussen de best en slechtst presterende beheerders van reële activa. Bovendien moet een goede beheerder in staat zijn om niet-traditionele reële activa te beheren. Een beheerder moet ook de omvang en schaal hebben om deze activa te "verpakken" in een fonds, dat voldoende groot en goed gediversifieerd is.
Hefboomwerking is een andere belangrijke factor. Peters: "Voor een deel omdat beleggers nog steeds erg hongerig zijn naar rendement, voeren sommige echte vermogensbeheerders de leverage op om de rendementen van de fondsen te verhogen. Er is niets mis met leverage, maar het moet wel op het juiste niveau worden gehouden."
