Zonder financiële steun van ouders vist starter achter het net

Waarom hebben starters een zak geld van hun ouders nodig?

Dat starters het vanwege de almaar gestegen huizenprijzen en strengere hypotheeknormen moeilijk hebben, is geen verrassing. Wel dat een op de drie bij papa en mama moet aankloppen voor een schenking of lening van tienduizenden euro’s. Dit blijkt uit een inventarisatie van hypotheekvergelijker Ikbenfrits en de Consumentenbond. Ook uit een peiling onder adviseurs van De Hypotheekshop blijkt dat ouders hun kinderen vaak financieel te hulp schieten. Met name in Amsterdam en Utrecht gaat het om flinke bedragen.

‘Banken lenen maximaal de huiswaarde’, zegt Michiel Lensink, oprichter van Ikbenfrits.nl. ‘Daar komen nog eens 6 procent kosten bovenop. Dan praat je bij een woning van drie ton over zo’n 20 duizend euro. De meeste starters hebben dat niet liggen.’

De behoefte aan extra geld wordt bovendien aangewakkerd door de oververhitte woningmarkt. ‘In steden als Amsterdam en Utrecht bieden kopers vaak meer dan de vraagprijs en meer dan de taxatiewaarde. Dat geld kun je sowieso niet lenen bij de bank omdat die niet hoger gaat dan de taxatiewaarde’, zegt Lensink.

Hoeveel mogen ouders schenken zonder schenkingsbelasting te hoeven betalen?

Sinds 2017 kunnen ouders, maar ook anderen, een ton belastingvrij schenken aan woningkopers in spe tussen de 18 en 40 jaar. Als het gaat om een stel moet ten minste een van de twee jonger dan 40 jaar zijn. Bij een schenking van ouders aan kinderen scheelt het bij een ton bijna 10 procent schenkbelasting.

Voorwaarde is dat de ontvanger het geld daadwerkelijk gebruikt voor de aankoop of verbetering van een eigen woning. Het geld hoeft niet in één keer te worden besteed. De huizenkoper mag de uitgaven uitsmeren over maximaal drie jaar.

Het bedrag dat starters mogen ontvangen, wordt jaarlijks geïndexeerd. Het is inmiddels opgelopen tot 102.010 euro. De Belastingdienst meldt dat in 2017 bijna 23 duizend keer gebruik is gemaakt van deze vrijstelling. Over vorig jaar zijn nog geen cijfers bekend.

Uit de inventarisatie van de Consumentenbond en Ikbenfrits.nl blijkt dat de meeste ouders niet het maximale bedrag schenken. Gemiddeld gaat het om 50 duizend euro.

Is lenen en vervolgens de rente en aflossing kwijtschelden niet beter?

Deze vorm is een stuk minder populair dan een schenking. Of het beter past, verschilt per situatie. De jonge huizenkoper leent bij deze variant bijvoorbeeld 40 duizend euro van zijn ouders. Maandelijks betaalt hij rente en aflossing aan zijn ouders. Die kunnen dat bedrag of een deel daarvan jaarlijks schenken aan hun kind. Dit valt onder de jaarlijkse schenkingsvrijstelling van 5.428 euro (2019) voor ouders die belastingvrij geld naar hun kinderen willen overhevelen. Volgens Lensink is dit vrij eenvoudig te regelen. ‘We hebben standaarddocumenten hiervoor beschikbaar.’

De lener kan de betaalde rente aftrekken als hypotheekrente. Die rente moet wel marktconform zijn, anders gaat de Belastingdienst piepen. Voorwaarde is dat de lening in maximaal dertig jaar wordt afgelost. Het is niet verplicht de lening bij de notaris vast te leggen om de rente te kunnen aftrekken. Toch is het volgens Oscar Noorlag van adviesketen Van Bruggen verstandig dat te doen. ‘Zeker als er meerdere kinderen zijn. Bovendien kan de relatie tussen ouders en kinderen in de loop der tijd veranderen’, aldus Noorlag.

Bij een lening is het mogelijk de geldstromen aan te passen aan veranderingen bij beide partijen. Zo kunnen ouders stoppen met schenken als de leners meer gaan verdienen. ‘Je kunt de lening op dat moment eventueel omzetten naar een reguliere hypotheek. De ouders kunnen dan weer beschikken over het geld’, zegt Noorlag.

Zijn er ook risico’s verbonden aan dit soort constructies?

Ouders die het geld schenken, zijn het kwijt. Als ze om de een of andere reden later geld nodig hebben, kunnen ze een schenking niet zomaar terugdraaien.

Een ander punt van aandacht is hoe om te springen met eventuele broers en zussen. Die willen uiteraard niet dat het grootste deel van het spaargeld van de ouders gaat naar degene die als eerste een huis aanschaft.

Kun je minder bij de bank lenen als je geld leent van je ouders?

Als wordt gekozen voor de lening in combinatie met jaarlijkse schenking heeft dat geen invloed op het bedrag dat de koper kan lenen bij de bank. ‘Door die constructie heb je per saldo geen extra lasten. Daardoor vermindert de leencapaciteit niet’, zegt Lensink. De Hypotheekshop tekent daarbij aan dat niet alle geldverstrekkers hieraan meewerken.

Kunnen ouders ook geld vrijmaken door een deel van hun overwaarde te verzilveren?

Dat kan, maar hypotheekadviseurs hebben de indruk dat maar weinig ouders voor die route kiezen. ‘Ouders die schenken of geld uitlenen, hebben meestal voldoende spaargeld’, aldus Lensink. Verder is het lang niet altijd eenvoudig overwaarde te verzilveren.

Wat doen starters die geen rijke ouders hebben?

Een behoorlijk aantal starters heeft zelf voldoende spaargeld, melden adviseurs van De Hypotheekshop. Degenen die dat niet hebben, stellen de aankoop uit of gaan op zoek naar een goedkopere woning. Een deel wijkt uit naar een andere regio. Starters die niet kunnen kopen, zijn veelal duurder uit doordat ze moeten huren, constateert De Hypotheekshop. Daardoor sparen ze minder en bouwen ze nauwelijks vermogen op.

De hypotheekadviseurs waarschuwen dat het er niet beter op gaat worden voor starters. Zo heeft De Nederlandsche Bank geopperd de hypotheeklening te maximeren op 90 procent van de woningwaarde. Een ander probleem is dat steeds meer starters de huizenmarkt betreden met een flinke studieschuld. Die schuld beperkt hun leencapaciteit aanzienlijk.

Was het kabinet niet van plan de overdrachtsbelasting voor starters te verlagen of af te schaffen?

Het ministerie van Financiën onderzoekt inderdaad de mogelijkheid de overdrachtsbelasting voor starters af te schaffen of te verlagen. Die is nu voor alle kopers 2 procent. Aan de andere kant wil de overheid de overdrachtsbelasting voor beleggers verhogen.

Sommige adviseurs denken dat zo’n maatregel weinig zoden aan de dijk zet omdat het gaat om 2 procent van de woningwaarde. Anderen vinden het wel een goede maatregel. ‘Het speelveld met andere groepen zoals doorstromers en beleggers, wordt daardoor gelijkwaardiger’, aldus Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop.