NRC checkt: ‘Kwart woningtransacties zonder hypotheek’

De aanleiding

Hij dook de laatste maanden overal op, de ‘hypotheekloze’ aankoop van woningen. In Amsterdam wordt inmiddels een kwart van de huizen „zonder hypotheek” aangeschaft. Het stond in het AD, De Telegraaf, de Volkskrant, in NRC, ja waar eigenlijk niet? Het Financieele Dagblad kopte op 9 mei: „Kwart van alle koopwoningen in Amsterdam contant afgetikt”. Wij verifiëren de uitspraak dat een kwart van de huisaankopen in Amsterdam zonder hypotheek gebeurt.

Waar is het op gebaseerd?

De aandacht voor de opmars van hypotheekloze woningaankopen begon op 8 mei in NRC. Deze krant deed als eerste uitgebreid verslag van een onderzoek door De Nederlandsche Bank (DNB) naar de woningmarkt in de grote steden.

DNB kwam tot de conclusie dat middeninkomens in het gedrang komen op de randstedelijke huizenmarkt. De onderzoekers reppen van het ‘nieuwe scheefwonen’: middeninkomens die noodgedwongen in te dure huurhuizen wonen omdat ze geen huis kunnen kopen en niet in aanmerking komen voor sociale huurwoningen. Eigen geld is belangrijker geworden bij de aankoop van een stadswoning. Volgens DNB wordt sinds 2013 ruim een kwart van de transacties gefinancierd zonder hypotheek.

En klopt het?

De Nederlandsche Bank baseert zich bij de laatste uitspraak vooral op data van het Kadaster. Het Kadaster registreert alle vastgoedtransacties en deed ook zelf onderzoek. Op 28 juni kwam het Kadaster met de studie: Wie kopen er hypotheekloos?

Maar wat is de definitie van hypotheekloos? Wanneer ouders een appartement voor hun studerende zoon of dochter kopen, gebeurt dat dikwijls door de hypotheek op het eigen huis met overwaarde te verhogen. Dit geldt ook als een ‘hypotheekloze’ aankoop, bevestigt Martin Tillema, onderzoeker van het Kadaster. „Want dan wordt er niet een nieuwe hypotheek ingeschreven.” Hij benadrukt dat dit alleen kan bij de gratie van overwaarde: al aanwezige rijkdom wordt geconsumeerd.

Frans Schilder, onderzoeker van het Planbureau voor de Leefomgeving, zegt dat we hier een dataprobleem te pakken hebben. „Het feit dat een woning ‘hypotheekloos’ wordt gekocht, betekent niet dat er zonder schuld wordt gekocht.”

DNB laat desgevraagd weten te vermoeden dat onderhandse familieleningen ook een rol kunnen spelen in de hypotheekloze aankopen. Maar zij heeft er geen gegevens over.

En volgens wetenschapper Schilder is ‘hypotheekloos’ al helemaal niet hetzelfde als contant betalen. „Dat zou betekenen dat er bij meer dan een kwart van de woningtransacties met koffers geld moet worden gezeuld.” Schilder gelooft echter evenmin dat die bedragen allemaal uit vrij besteedbare vermogens afkomstig zijn.

Zelfs bij huisjesmelkers, die veel ‘hypotheekloos’ kopen, is de vraag of er niet elders geleend wordt. Econoom Christian Lennartz van Rabobank: „Dat betekent niet dat nieuwe eigenaren geen schulden hebben. Ook particuliere beleggers die meerdere huizen bezitten, gebruiken vaak de hypotheken op andere panden om een nieuw pand te kopen.”

Conclusie

Een kwart van de woningtransacties in Amsterdam gebeurt zonder hypotheek, schreven vele media. Zij baseerden zich op onderzoek van De Nederlandsche Bank en het Kadaster. Maar het blijkt niet uit te sluiten dat er elders hypotheken verhoogd worden om de ‘hypotheekloze’ transacties te betalen. Cijfers hierover heeft DNB niet. Het Kadaster doet nader onderzoek. Wij beschouwen de uitspraak als ongefundeerd.