10 tuyaux pour ne plus épargner idiot: les sociétés immobilières réglementées (5/10)

5,4 %,  c’est le rendement brut (ou 3,75 % net) que l’on peut obtenir via Cofinimmo, une SIR (société immobilière réglementée). 
De quoi parle-t-on ? Les SIR (sociétés immobilières réglementées) sont les héritières des Sicafi, ces fonds d’investissement en actifs immobiliers. Le statut de SIR date de 2014. Il a apporté des modifications importantes dans la structure des fonds immobiliers. Ils sont "réglementés" car placés sous la surveillance des autorités de marchés (FSMA), qui s’assurent très régulièrement d’une série de règles en matière de gestion et de transparence. En échange de ces contraintes, les SIR bénéficient de certains avantages spécifiques sous forme d’exonération d’impôts.

Quel risque ? La SIR étant une société, ces parts sont des actions. Il n’y a donc aucune garantie de récupérer le capital investi. Toutefois, ce risque est sensiblement réduit, ne serait-ce que parce que l’investissement porte sur des biens réels (immobiliers). De plus, les SIR ne peuvent pas investir plus de 20 % du total de leur bilan dans un seul bien. L’endettement est limité à 65 % de la valeur du portefeuille et celui-ci fait l’objet d’une évaluation régulière par des experts indépendants… Le risque est donc très faible. De plus, le statut de SIR les oblige à redistribuer 80 % de leur résultat aux actionnaires.

La liquidité ? Les SIR publiques (car il en existe aussi qui sont réservées aux institutionnels) font l’objet d’une cotation régulière en Bourse et sont donc très facilement négociables.

Quel régime fiscal ? Puisqu’il s’agit d’actions, les SIR distribuent des dividendes qui sont soumis au précompte mobilier de 27 % (bientôt 30 %). Mais il y a des exceptions. Les SIR investies à au moins 60 % dans des bâtiments principalement destinés aux soins de santé bénéficient d’un taux réduit du précompte mobilier sur les dividendes. Ce taux est de 15 % actuellement. Deux SIR bénéficient de cet avantage : Care Property Invest et Aedifica . Ce ne sont pourtant pas celles qui sont les plus généreuses.

Recommandation ? Les SIR sont devenues des "placements de bon père de famille" car ils assurent un bon rendement au dividende. Ainsi, Cofinimmo offre du 3,75 % net, Ascensio ou Warehouse De Pauw , 3,60 %. Befimmo offre même du 4,70 % net, mais c’est le résultat d’une baisse du cours de Bourse ces derniers mois. Cela veut dire que si l’on achète l’action au cours actuel, compte tenu du dividende annoncé, on obtiendra un rendement d’autant. Mais cela ne tient évidemment pas compte de la plus-value potentielle de l’action. Depuis un an, le cours de Care Property a augmenté de près de 50 %. C’est la face aléatoire du placement. En effet, le secteur immobilier est très sensible à l’évolution des taux d’intérêt. Si les taux augmentent, les valeurs des actifs risquent de baisser et les coûts de financement vont croître. Même si certaines sont "couvertes", les SIR risquent donc de rentrer dans une zone de turbulences le jour où la Banque centrale européenne sonnera la remontée des taux.