Zo maak je huizen paalrot-proof
Amsterdam
De winter verliep droog en het voorjaar ook. Het waterpeil in de bodem staat laag. Een wisselvallige periode met soms hevige buien kan de daling van het grondwaterpeil niet goedmaken. Behalve de voor de hand liggende risico’s op bosbranden, uitdroging van veendijken en schade aan de natuur is er ook een onzichtbaar probleem. ‘Houten funderingspalen staan steeds langer en tot op grotere diepte droog’, zegt Peter den Nijs van adviesbureau Wareco in Amstelveen. Wareco ziet het op de duizenden meetpunten die ze beheren voor bijna honderd gemeenten.
Het gevolg: houtrot door schimmels. Stukje bij beetje vreten schimmels de palen weg, die daardoor hun draagkracht verliezen. Komen de palen in een periode met overvloedige regenval weer geheel onder water te staan, dan stopt de vraatzucht van de schimmels subiet. Maar pas op, zegt Den Nijs, er is sprake van een cumulatief effect. ‘Elke maand dat een paal daarna weer droog staat, telt mee. Passeert de teller de 180 maanden, dan is funderingsherstel onvermijdelijk.’ Hij ziet al een tiental jaren een structureel lagere grondwaterstand. ‘Zomers beginnen eerder, buien zijn korter en heftiger waardoor de bodem, zeker in de stad, het water niet goed opneemt.’
beton of staal
Veel huiseigenaren zijn zich niet bewust van deze sluipmoordenaar. Volgens het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) in Nieuwegein gaat het om minstens 400.000 panden, die mogelijk 600.000 woningen bevatten. ‘Het betreft vooral woningen in West-Nederland die vóór 1970 zijn gebouwd. Vanaf dat jaar bestaan de heipalen vaker uit beton of staal, gevuld met beton’, zegt Dick de Jong, directeur van KCAF, een onafhankelijk instituut, ondersteund door twee ministeries en steden als Rotterdam, Zaanstad en Dordrecht.
Herstel van een aangetaste fundering kost al gauw 60.000 euro per woning. In Amsterdam gaat het onder meer gezien de krappe manoeuvreerruimte vaak om 90.000 euro. ‘Om de dragende muren te onderstutten, moet de vloer eruit en moeten de leidingen worden aangepast’, aldus De Jong. Gaat het om een rij van particuliere woningen, dan is het zaak dat elke eigenaar meedoet. Dat is geen sinecure, weet De Jong. ‘Sommigen zijn koppig, anderen stoppen liever geen geld in de grond en veel mensen kunnen het domweg niet betalen.’
Op initiatief van het KCAF en het ministerie van Binnenlandse Zaken start in september het Fonds Duurzaam Funderingsherstel met voorlopig 100 miljoen euro in kas. Gedupeerde eigenaren kunnen daar tegen een rente van ongeveer 3,5 procent een lening krijgen die ze in dertig jaar moeten terugbetalen.
kinderlijk eenvoudig
Want al heeft een bewoner geen invloed op de grondwaterstand of een zakkende veenbodem, de huiseigenaar is wel verantwoordelijk voor de fundering. Maar hij is ook afhankelijk van de gemeente, die volgens de Waterwet het grondwaterpeil in de stad beheert. Op haar beurt is de gemeente afhankelijk van het waterschap, dat verantwoordelijk is voor het oppervlaktewater rond de steden en in het landelijk gebied.
Volgens Peter den Nijs van Wareco bestaat er een ‘kinderlijk eenvoudige oplossing’. Wareco stelt voor om de lage grondwaterstand in de stad te verhogen door met een infiltratiebuis water uit de omgeving aan te voeren. ‘Het vergt wel samenwerking tussen waterschappen, gemeenten en eigenaren.’
Bij de Unie van Waterschappen (UvW) en de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) is het probleem geen hot issue. ‘Maar het is een idee om de marges die we hanteren rond de waterpeilen zo te sturen dat het palenrot-proof is’, reageert Pierre de Vries, projectleider waterbeleid bij de UvW.
Ondanks de grote financiële impact, speelt de palenrot amper een rol bij de verkoop van huizen. ‘Kopers van een huis kijken naar de buurt en letten op tuin en balkon, maar vragen niet naar de staat van de fundering. Makelaars en taxateurs weten er niets van’, zegt De Jong van KCAF.
Zijn organisatie heeft een cursus gegeven aan duizend makelaars en taxateurs. ‘Ze stonden met hun oren te klapperen. Ik hoop dat de fundering net als asbest en langzaamaan ook het energielabel een rol gaat spelen op de woningmarkt. Een wettelijke paragraaf in de koopakte zou ook helpen.’ <
In Dordrecht is een rij van dertig woningen aangepakt door een graafmachine als Momfer de Mol een gang te laten graven. ‘Als de palen zijn hersteld, levert de uitgegraven ruimte een kelder of souterrain op’, zegt Dick de Jong van Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek. ‘Kosten 15.000 euro extra per woning. Winst 30.000 euro aan waardevermeerdering van de woning.’
Parallel aan de rioolbuizen en telecomleidingen zou nog een ander buizenstelsel in de stad kunnen lopen. Relatief dunne buizen met gaatjes die in verbinding staan met watergangen, sloten, vaarten en grachten in of in de nabije omgeving van de stad. ‘In een periode van droogte voeren ze water aan om het grondwater op peil te houden, ofwel infiltratie’, zegt Maarten Kuiper van adviesbureau Wareco. ‘En het mooie is dat in een periode van heftige buien en wateroverlast de buizen het omgekeerde kunstje flikken. Dan zijn het drainagebuizen die water afvoeren. Het zijn communicerende vaten, dus pompenergie kost het niet.’
Op acht locaties in Nederland is dit systeem uitgeprobeerd. In de wijk Land van Valk in Dordrecht zelfs al twintig jaar geleden. ‘Het functioneert prima.’ Uiteraard kost dit ‘actief grondwaterpeilbeheer’ een paar centen, 45 euro per meter. ‘Maar de kosten vallen mee als het tegelijk wordt aangelegd met het riool, dat 1000 euro per meter kost, of met rioolrenovatie’, zegt Kuiper. ‘Om nog maar te zwijgen van de vermeden schade in geval van funderingsherstel.’
